L’entretien et l’adaptation du parc

La politique patrimoniale du Nouveau Logis Méridional vise à adapter en permanence la qualité des logements et des résidences à l’évolution des besoins des résidents et des normes techniques et environnementales.

Le Nouveau Logis Méridional met en œuvre une politique patrimoniale fondée sur la stratégie et les politiques techniques définies par CDC Habitat et adaptée aux spécificités du patrimoine de la société et aux besoins recensés sur les territoires d’intervention de la société.

Assurer la pérennité du patrimoine et la sécurité de ses clients

Si le parc de logements du Nouveau Logis Méridional est globalement récent (moins de 20 % du patrimoine a été construit avant 1980) et bénéficie à ce titre de tous les éléments de confort modernes, il convient de maintenir son attractivité et sa qualité de manière à conserver un rapport qualité / prix satisfaisant. C’est pourquoi la société poursuit un effort d’entretien courant, de maintenance et d’investissement significatif sur son patrimoine. A ce titre, près de 20 % des ressources de la société sont consacrés chaque année à la maintenance et à la réhabilitation du parc. Sur la période 2014-2018, cela devrait représenter un engagement annuel moyen de plus de 10 millions d’euros.

Afin de garantir la sécurité de ses clients, le Nouveau Logis Méridional a équipé l’ensemble des ses résidences d’un système de contrôle des accès VIGIK, reposant sur un principe de clé électronique rechargeable à durée de validité limitée. En outre, chaque opération de réhabilitation du patrimoine intègre depuis 2010 une réflexion sur les conditions de résidentialisation des immeubles de manière à concilier tranquillité, sécurité et qualité des parties communes et des espaces verts pour les locataires.

Améliorer la performance énergétique du parc et maîtriser les charges locatives

Le Nouveau Logis Méridional dispose d’un patrimoine relativement performant sur le plan énergétique avec une consommation moyenne d’énergie primaire de 160 kWhep/m2 et par an, à comparer à une moyenne de 240 KWhep/m2 dans le parc privé. Toutefois, cette moyenne masque des disparités importantes entre les résidences. Aussi, conformément aux engagements pris lors du Grenelle de l’Environnement et dans le cadre du plan stratégique énergétique du CDC Habitat (2011-2020), le Nouveau Logis Méridional poursuit-il la rénovation de ses logements les plus énergivores. Son objectif : atteindre une consommation moyenne d’énergie de 140 à 150 kWhep/m2/an à horizon 2020 et réduire la quittance des locataires.

En matière de construction, la société vise systématiquement dans sa production en maîtrise d’ouvrage directe des labellisations exigeantes au plan environnemental (certification Qualitel, label H&E). Elle lance également des opérations innovantes à l’image d’un projet de densification du patrimoine existant à Toulouse qui constituera le premier projet de « bâtiment biosourcé BBC » sur la région Midi-Pyrénées.

Enfin, un dispositif expérimental de mesure des performances énergétiques effectives a été mis en place sur une résidence située à Toulouse. Il comprend également un accompagnement des locataires à l’utilisation de leurs équipements. Objectif de l’opération : veiller à ce que la performance environnementale soit effectivement au rendez-vous et bénéficie bien aux locataires.

S’engager dans le renouvellement urbain

Créé en 1984, le Nouveau Logis Méridional n’a pas pu participer à l’édification des grands ensembles de logements locatifs sociaux dans les décennies qui ont précédé. Aussi, la société n’a-t-elle été que faiblement concernée par la première vague des projets de rénovation urbaine lancée en France. Toutefois, la société doit être vigilante à la préservation de l’attractivité et de la qualité de son patrimoine dans des environnements urbains qui peuvent rencontrer aujourd’hui des dysfonctionnements qui n’existaient pas il y a 15 ans. Cela l’amène donc, soit pour des raisons patrimoniales de renouvellement de son parc le plus obsolète, soit pour accompagner des mutations urbaines de quartiers aujourd’hui en difficulté portées par les collectivités locales, à s’engager dans des opérations de renouvellement urbain.

Cité Blanche

Le Nouveau Logis Méridional s’est engagé fortement depuis 2010 dans l’opération de rénovation urbaine de la Cité Blanche (100 logements) située dans la zone urbaine sensible des Izards à Toulouse concernée par un ambitieux projet de reconquête sociale et urbaine. Lancé en 2012, le projet  prévoit la démolition de plus de 100 logements sociaux et la reconstruction de plus de 400 logements diversifiés comprenant 1/3 de logements locatifs sociaux, 1/3 de logements en accession sociale ou à prix maîtrisé et 1/3 de logements libres. Cette opération s’inscrit dans le cadre d’un partenariat exemplaire avec la collectivité, formalisé par une convention liant l’ensemble des parties prenantes.

Adapter les logements aux personnes à mobilité réduite

Population vieillissante, personnes en situation de handicap, etc. : pour répondre aux besoins d’adaptation des logements, le Nouveau Logis Méridional a développé une stratégie spécifique reposant sur la construction de programmes spécialement conçus pour les seniors et sur la réalisation de travaux sur-mesure dans ses résidences.

Produire des logements adaptés
Dans les années 1980, le Nouveau Logis Méridional s’est engagé dans la réalisation de résidences pour personnes âgées autonomes. La société construit également des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Depuis 2007, le NLM réalise aussi des ensemble de logements dits « banalisés » dédiés à des seniors autonomes conçus sous forme d’ensembles de 10 à 20 logements spécifiquement adaptés aux besoins de ces personnes et visant à favoriser l’intervention de services de proximité et les échanges entre les résidents.
Plus largement tous les programmes neufs sont concernés. Le Nouveau Logis Méridional ne construit plus aujourd’hui comme hier. En privilégiant l’accessibilité de ses résidences, en augmentant la part des logements plus petits (T2 ou T3), en installant des douches plutôt que des baignoires, en sécurisant les rez-de-chaussée, en équipant d’ascenseurs les immeubles collectifs pour toutes les résidences comprenant 3 étages et plus…, le Nouveau Logis Méridional réalise des logements qui s’adaptent à la demande sociale en général et à celle des seniors et des personnes en situation de handicap en particulier. Une grande attention est d’ailleurs portée à la localisation des programmes afin de garantir un accès aux services, aux commerces de proximité et aux transports.

Réaménager le parc locatif existant
Pour adapter les logements existants, le Nouveau Logis Méridional propose une double réponse. La première concerne les réhabilitations. En effet, dès qu’il est question de rénover une résidence comptant une population « senior » significative, la société intègre au projet des travaux pour améliorer l’accessibilité des parties privatives ou des parties communes.
Le Nouveau Logis Méridional a aussi développé depuis 2012 des interventions sur-mesure, au cas par cas, pour répondre aux demandes et aux besoins des habitants les plus âgés.

Quelques exemples de travaux d’adaptation courants

  • Remplacement de la baignoire par une cabine de douche
  • Pose de WC rehaussés
  • Amélioration du cheminement extérieur et des accès aux pièces de vie
  • Mise en place d’une main courante dans le hall d’entrée et les escalier